CARTILHA ORIENTATIVA PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.

CARTILHA ORIENTATIVA PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS (Elaborada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis - 1ª Região RJ www.creci-rj.org.br)

1) O VERDADEIRO CORRETOR DE IMÓVEIS:

- A profissão de Corretor de imóveis, assim como em outras em que o poder público demonstra grande preocupação com o seu exercício, constitui uma profissão regulamentada a partir do advento da Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962, atualmente revogada pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978 e regulamentada pelo Decreto 81.871 de 29 de junho de 1978.

- Neste sentido, para se tornar um Corretor de Imóveis, são necessários vários requisitos que foram sendo instituídos através dos tempos, com a finalidade de aprimorar cada vez mais o conhecimento dos profissionais da intermediação imobiliária, bem como selecionar o grande contingente de pessoas que desejam exercer esta atividade.

- Assim, a intermediação imobiliária somente pode ser exercida pelo Corretor de Imóveis e por Pessoa Jurídica constituída para esse fim e devidamente inscrita no órgão de fiscalização profissional, na forma da referida Lei 6.530/78 e do Decreto 81.871/78 e Resoluções editadas pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI.

- Após preencher os requisitos necessários e efetuar seu registro junto ao Conselho Regional, o Corretor de Imóveis, seja ele Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, recebe do órgão sua devida identificação.

- Tanto a Pessoa Física como a Pessoa Jurídica receberam do CRECI um número de registro. Número esse que deverá acompanhar o Corretor em todo e qualquer ato pertinente à atividade da intermediação imobiliária, como, por exemplo, ao anunciar nos jornais deverá mencionar seu número de CRECI, ao fazer seus cartões de visita também, e assim por diante.

- Juntamente com o seu número de registro, o Corretor de Imóveis Pessoa Física também recebe do CRECI suas Carteiras Profissionais, que, na verdade, dividem-se em CÉDULA DE IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL e CARTEIRA PROFISSIONAL.

- A Cédula de Identificação Profissional do Corretor de Imóveis funciona como carteira de identidade em todo o território nacional, além de demonstrar aos clientes, que ele está diante de um profissional devidamente registrado para exercer a intermediação imobiliária.

- No que se refere à s Pessoas Jurídicas, também chamadas de imobiliárias, estas também recebem além do seu número de registro, que virá sempre antecedido da letra "J" para identificar sua qualificação de Pessoa Jurídica, um CERTIFICADO DE INSCRIÇÃO DE PESSOA JURÍDICA, que também identificará ao cliente, ser aquela é uma empresa regular.

- Isto posto, existem várias maneiras de você verificar se aquele que se apresenta como Corretor de Imóveis realmente o é, porque além de poder requerer a apresentação do documento de identificação profissional, você pode ainda ligar para CRECI/1ª REGIÃO - RJ, SETOR DE INSCRIÇÃO, e verificar a veracidade daquele registro, seja ele de Pessoa Física ou Pessoa Jurídica.

- A partir do próximo capítulo, você passará a ter dicas concretas sobre a compra e venda de imóveis e como se resguardar da melhor maneira. Porém, não se esqueça, a garantia de um bom negócio imobiliário começa sempre pela presença de um verdadeiro Corretor de Imóveis. Não se deixe enganar pelos contraventores que se dizem corretores e querem apenas ludibriá-lo.

>>> EXIJA SEMPRE DO PROFISSIONAL A APRESENTAÇÃO DA SUA CARTEIRA DE IDENTIFICAÇÃO FORNECIDA PELO CRECI E LEMBRE-SE: SÓ É VERDADEIRAMENTE CORRETOR DE IMÓVEIS AQUELE QUE É REGISTRADO NO CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS.

2) O INÍCIO DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA:

* A OPÇÃO DE VENDA:

- A opção de venda é chamada por aqueles que atuam no mercado imobiliário de vários nomes, como autorização de venda, contrato de intermediação imobiliária, etc. Porém, o que aqui nos interessa não é a nomenclatura correta, mas sim, o importantíssimo papel jurídico que este documento representa tanto para o Corretor de Imóveis, como para o público interessado na compra e venda de imóvel.

A opção de venda, ou qualquer outro nome que venha a ser chamado, é, na verdade, uma autorização dada pelo proprietário do imóvel a um Corretor ou a uma Imobiliária, para que se possa vender determinado imóvel.

De uma forma simples, este documento mostra a você, que aquele Corretor ou Imobiliária está devidamente autorizado a mostrar ou vender aquele imóvel, ao passo que, para o Corretor, a opção de venda traduz a segurança jurídica de que este receberá seus honorários pelos serviços prestados, em caso de ter que pleiteá-los junto ao judiciário se, por ventura, o vendedor quiser se eximir daquilo que lhe compete, ou seja, pagar a comissão ao profissional que ali funcionou como intermediador do negócio.

Neste mesmo sentido, recomendamos a você consumidor, que antes de efetuar qualquer tipo de pagamento, seja como sinal ou reserva, solicite ao Corretor de Imóveis a apresentação da opção de venda.

Esta colocação pode parecer sem importância, porém acredite que esta simples medida pode evitar uma perda financeira, fazendo com que você dê dinheiro a quem não está autorizado a vender o imóvel.

Nosso intuito ao lembrar-lhe desta importante medida é para evitar que você possa cair em alguma armadilha praticada por algum estelionatário, que se passando por corretor de imóveis, e tenha conseguido de alguma forma ilegal as chaves de determinado imóvel, mostre o mesmo a você e a sua família, e devido ao seu interesse, acabe tirando-lhe algum dinheiro para nunca mais aparecer, haja vista que, na verdade, o proprietário tinha dado a opção não aquele estelionatário, mas sim, a um Corretor que possui registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

3) A DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL:

- Na realização de um negócio imobiliário você terá que verificar a documentação relativa ao imóvel, não basta acreditar e ter boa-fé no que lhe garante o vendedor do imóvel.

- A compra ou venda de um imóvel é, sem dúvida alguma, mais importante do que a compra de qualquer outro bem, seja um carro, um eletrodoméstico, etc., pois, em alguns casos, essa compra será realizada uma única vez em toda a vida, e será justamente este bem imóvel que garantirá abrigo e tranquilidade não só a você, mas a toda sua família.

- Uma análise prévia de alguns documentos pode evitar enormes aborrecimentos futuros e, não raro, uma perda de grandes valores.

- Como é de conhecimento geral, existe uma infinidade de Certidões relativas aos bens imóveis, porém a 1ª delas a que você deve ter acesso, antes de efetuar também qualquer pagamento, é a: 

A) CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS:

- A Certidão de Ônus Reais do Registro de Imóveis é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e permite observar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e, ainda, mostra se o imóvel encontra-se desembaraçado, ou seja, se não existe algo que impeça o mesmo de ser vendido, como, por exemplo, uma hipoteca ou penhora por ordem judicial.

- Através da Certidão atualizada do Registro de Imóveis, podemos conhecer ainda, toda a vida do imóvel, desde seu primeiro registro até seu último dono.

- A certidão atualizada é um instrumento público, logo pode ser requerida por qualquer um interessado, bastando dirigir-se ao cartório de Registro de Imóveis que abrange a localidade onde está situado o imóvel, pagar a valor cobrado e fornecer somente o endereço completo do imóvel.

- Seguindo estas etapas, você já terá em suas mãos, a opção de venda dada pelo proprietário, bem como uma certidão sobre o imóvel, logo, você poderá saber se quem deu a opção de venda ao corretor é realmente o proprietário, e mais importante ainda, saberá se aquele imóvel pode ser vendido ou não.

- Ainda com vistas à documentação do imóvel, o comprador deve também ter acesso à : 

B) CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS EXPEDIDA PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO:

- Através desta certidão o comprador poderá saber se o antigo proprietário pagava em dia o IPTU. Essa colocação também é muito importante, pois em caso de dívida, a prefeitura pode inscrever o débito do imóvel na dívida ativa do Município e executá-la judicialmente, fazendo com que o imóvel seja penhorado.

C) CERTIDÃO ENFITÊUTICA:

- Através desta certidão, o comprador poderá saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se incide sobre este o pagamento de foro e laudêmio.

D) OBSERVAÇÃO IMPORTANTE - COMPRA DE APARTAMENTO:

- Ao realizar a compra de um apartamento, os cuidados iniciais a serem tomados são idênticos aos já aqui mencionados, porém, devem-se tomar alguns outros mais, tais como, verificar:

* Especificações e a convenção do condomínio.

* Declaração da Administração do edifício atestando que o apartamento em causa não se encontra em débito com o condomínio.

* Existência de vaga de garagem, que pode estar mencionada na Escritura ou em um documento a parte; não se esqueça de verificar, pois se não estiver mencionada em um dos (02) documentos, o apartamento não tem direito.

4) A DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO VENDEDOR DO IMÓVEL:

- Após ter sido verificada toda documentação relativa ao imóvel, que foi mencionada anteriormente, demonstrando que o mesmo possui condições de ser vendido, ou seja, não está hipotecado, penhorado ou envolvido em inventário (sem ter alvará), e ter sido pago o sinal e princípio de pagamento, é chegada à hora de preparar a documentação para realizar a escritura de compra e venda.

- Para realizar a escrituração do imóvel, são necessários os seguintes documentos do vendedor do imóvel.

A) DOCUMENTOS PESSOAIS DE IDENTIFICAÇÃO:

* Carteira de Identidade

* C.P.F.

B) CERTIDÕES NEGATIVAS DO (VENDEDOR):

* Cartório de Protestos;

* Distribuidores Forenses;

* Justiça Federal.

- Assim como no caso da documentação relativa ao imóvel, as certidões negativas do vendedor também têm importância fundamental na hora da intermediação imobiliária.

- As certidões negativas do vendedor são exigências do cartório onde será realizada a Escritura para demonstrar que aquele que está vendendo o imóvel pode fazê-lo, ou seja, não está impedido legalmente de vendê-lo, como por exemplo, se a justiça tiver determinado que seus bens fiquem inalienáveis/ indisponíveis.

5) O SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO - ARRAS:

De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido como aquele valor dado pelo comprador "PARA GARANTIR O NEGÓCIO", entretanto, sua importância vai muito mais além.

Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatória a conclusão do contrato, segundo o Artigo 419 do Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.

Ocorre, contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Código Civil Brasileiro, determinando, em resumo, que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.

A prática tem nos mostrado, entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas as partes: o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador, por sua vez, quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato ou deixou de praticar algum ato.

Por tudo isso, lembramos a você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial. 

6) A PROMESSA DE COMPRA E VENDA:

- A promessa de compra e venda é um dos vários tipos de contrato existentes no mundo jurídico, onde especificadamente, alguém se obriga a vender um determinado imóvel a outra pessoa, que por sua vez, se obriga a comprá-lo.

- Na promessa de compra e venda, ficam acordadas entre as partes todas as condições da venda, como por exemplo, valor do imóvel, valor de sinal, saldo restante, e a data em que será efetuada a Escritura definitiva.

- A maior finalidade da promessa de compra e venda, é que por ser justamente um contrato, com testemunhas, pode ser levado à justiça, caso uma das partes não cumpra o que foi acordado.

- Na verdade, a promessa de compra e venda é mais uma segurança para quem está comprando, por isso, muitas vezes, a intermediação imobiliária se inicia, não só com o recibo de sinal e principio de pagamento, mas sim em uma promessa de compra e venda com recibo de sinal, tudo em um só documento.

- Por último, vale lembrar que a promessa de compra e venda não transmite a propriedade do imóvel juridicamente falando, ou seja, ela produz efeitos entre as partes, porém, para os órgãos públicos, somente a escritura definitiva devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis, transmite a propriedade.

7) DA ESCRITURA DEFINITIVA:

- A escritura pública, também conhecida como escritura definitiva, é o documento mais importante em uma transação imobiliária.

- Somente a escritura pública, poderá ser levada ao Registro Geral de Imóveis, a fim de se transmitir realmente a propriedade, ou seja, passar o imóvel, junto aos órgãos públicos, para o nome de quem comprou o mesmo. A escritura de compra e venda é um documento de fé pública.

- A escritura pública é realizada entre as partes, ou lavrada, como se diz, no cartório de notas, frente a um tabelião, e com exigência do comparecimento das partes, vendedor e comprador, permitindo a Lei, entretanto, que, em alguns casos excepcionais, as partes se façam representar por procuradores; porém, a regra absoluta é a presença das partes.

- A escritura pública, não está obrigada à localização do imóvel, ou seja, ela pode ser realizada em um cartório de preferência das partes, em local diverso daquele onde está situado o imóvel.

- A escritura pública, segundo a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015 ), deve conter alguns requisitos essenciais, como, por exemplo: data e lugar de sua realização, reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes, declaração de ter sido lido à s partes presentes, e outros mais que são de conhecimento do tabelião.

- Por último, gostaríamos de lembrar ainda sobre a escritura pública, que, lamentavelmente, algumas pessoas acham que por estar de posse da Escritura e ser esta um documento público, já tem direito absoluto sobre o imóvel, ao passo que isso não é verdade.

- A escritura pública só atinge seus efeitos quando é levada para ser registrada no Registro Geral de Imóveis.

8) O REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS:

- Na forma como já foi mencionado neste roteiro várias vezes, não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública - é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do registro de imóveis.

- Nossa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.

- Uma vez efetuado o registro, em toda e qualquer certidão que for requisitada aparecerá sempre o seu nome como proprietário, ao passo que, caso você faça somente a escritura definitiva, continuará a aparecer o nome do antigo proprietário.

- O registro de imóveis, diferentemente da escritura de compra e venda, não pode ser efetuado em qualquer cartório, somente poderá ser realizado no cartório que abranja a localidade onde está situado o imóvel; cada cartório de registro de imóveis abrange uma determinada quantidade de bairros.

- O registro de imóveis, também pode ser efetuado por qualquer um, inclusive pelo novo proprietário, bastando levar a escritura pública ao cartório competente e pagar as taxas.

- Nunca deixe de efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que você possui sobre seu imóvel, afinal de contas, SÓ É DONO QUEM REGISTRA. 

9) O PAGAMENTO DAS DESPESAS:

- Outro tema que merece ser considerado é a questão dos pagamentos das despesas oriundas da transação imobiliária, ou seja, quais os pagamentos obrigatórios e a quem compete efetuá-los.

- Dentro dos pagamentos obrigatórios, podemos salientar a lavratura da escritura definitiva, o imposto de transmissão, e o registro de imóveis.

- Estas despesas, salvo acordo em contrário, correm por conta do (adquirente do imóvel), e serão pagas diretamente no cartório.

- Com vistas as despesas referentes às certidões negativas (sejam do vendedor ou do imóvel), estas podem ser acordadas entre as partes, sendo certo, porém, que, na prática, o (comprador) acaba também pagando por elas, até como forma de se garantir sobre a idoneidade da pessoa (vendedor) e sobre a situação do imóvel.